상가건물 임대차 보호법이란

우리나라는 주택임대차 보호법을 시행하고 있을 뿐만아니라 이 법을 준용하여 상가건물 임대차 보호법을 시행중에 있습니다. 상가건물 임대차 보호법이란 무엇이며 그 적용범위와 법적인 효과에 대해 살표보고자 합니다. 또한 법에서 보호하는 상가임대차 건물의 보증금 범위, 임차료 범위, 임차대상물 부분은 무엇인지 살펴보고, 이법의 핵심인 대항려과 우선변제권에 대해서도 살펴보고자 합니다.

상가건물 임대차보호법이란

이법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 합니다. 상가건물 임대차에 대해서는 상가건물 임대차보호법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.

상가건물 임대차보호법의 적용 범위

법의 적용대상 : 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다.

● 서울 특별시 : 보증금 9억원 이하

● 과밀억제권 및 부산광역시 : 6억 9천만원 이하

●광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안성시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 보증금 5억 4천만원 이하

● 그밖의 지역 : 보증금 3억 7천만원 이하

 

보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다.

적용제외 대상 : 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다.

대항력

임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.

우선변제권

우선변제권이란 상가건물 임대차보호법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

소액임차인의 최우선변제

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 합니다. 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 합니다.

구분		임차인의 범위	보증금 범위
서울특별시		6천500만원	2천200만원
과밀억제권역		5천500만원	1천900만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시		3천8백만원	1천300만원
그밖의 지역		3천만원	1천만원

 

임차권등기명령제도

임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

신청요건 및 방법

임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

임차권 등기의 효력 : 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 비용의 청구 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.